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土地活用法

不動産トラブル

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賃貸の土地活用 信頼できる不動産会社におまかせを


土地活用の中でも賃貸に関するトラブルは跡を絶ちません。賃貸マンション経営をしていて、不動産会社にあとを任せた場合、空室が出ることで収益が上がらない、この悩みは非常に多いです。

計画段階では、不動産会社にしても空室を作らないように頑張りますというしかないのですが、募集内容などの確認は怠らないようにすることが大切です。

マンションの居住者の対象を夫婦だけに限定していたり、単身赴任者はカットしてしまうなど、長期以外の募集をしていないなどの条件をつける場合があります。最初から、その条件で合意したのであれば仕方のないことですが、あとからそんな条件になっていたというのであれば、仲介不動産会社を変えるなどの対処は必要です。

有効な土地活用として、リスクを減らすために不動産会社が仲介を買って出た時、そのエリアに合う条件であるかを見極めることも必要です。確かに、すべてを自分で行うことに関してのリスクは不安で、賃貸に経験豊富な不動産会社に任すことで、一見リスク回避はあります。

土地の売買契約時に、賃貸内容の確認と第三者的な相談機関を持つことも大切です。初めての土地活用で何もわからない時点で行い、不動産会社に全部おまかせの場合、こうしたトラブルが起きやすいこともあることを承知しましょう。

家賃保証制度のからくり


賃貸経営は土地活用の一つとして有効な手段です。ただ、気になることと言えば、空室と家賃滞納によるトラブルでしょう。

マンション建設をする際に、仲介を不動産会社に依頼する事になりますが、その時に最近多いのが「空室で家賃収入がある」との宣伝文句です。いわゆる家賃保証制度ですが、これは空室や滞納者が板としても、毎月定期収入が入ることを意味しています。入居者に関しては、先の見えない行動ですから、土地を有効に活用するためには願ってもないシステムです。

ですから、何もわからない状態でこの家賃保証の話を持ちかけられた場合、土地活用としてマンション建設に踏み切る方が多いと言われています。

こうなると経営によるリスク回避ができるのですが、実は不動産会社としても空室が目立つことで怪しげな提案をしてくることがあります。それは、家賃保証とともに行う免責期間の存在です。契約書を確認すると、家賃保証契約とともに免責期間が生じていることがほとんどです。これは60日間、大家に対しての支払いをストップできるというものです。

最初は入居者の動向をみていますからという言い訳とともに、家賃収入が途切れるのです。この契約は決して違法ではなく、最大180日まで免責期間を設けることができるとされています。

また、時間の経過とともにリフォームの必要性を言ってきたり、家賃が高すぎるなどの注文を付け、家賃保証をするけれど、入居者がいないのはまるで大家の責任であるような発言もあるのです。

一見ありがたい家賃保証の話で、順調に入居者がいれば良い不動産会社になりますが、空室が目立つと不動産会社が豹変することもあります。そして、この免責期間に関しては、必ず契約の時に確認することが、トラブル回避につながります。

駐車場経営の盲点はココ


初期費用が安い駐車場の土地活用のトラブルとして挙げられるのは、

  • 初期契約の解約に伴う違約金の存在
  • 近隣住民からの苦情
  • 管理会社のずさんさ

駐車場経営の場合、全てを自分で行う際には、違約金の設定、苦情などは引き受けることになります。業者に依頼することがないですから、賃料の設定なども自由ですが、苦情の原因の改善などは、出来る限りの事をすることが必要です。しかし、管理会社が介入している場合は別です。

契約に関しては、一定の説明があるのは当然ですが、違約金の受けなどで、収入には大きく関係しています。契約者とのやり取りは任せているのですから、毎月の収入の他に、契約や解約にかかる金銭トラブルは、管理会社が全て正常に行ってくれなくてはなりません。予め、違約金の存在がない場合は仕方のないことですが、有効な土地活用としては、違約金の存在は大切です。

苦情に対しても、然るべき設備が必要と不当な請求を受けることがあります。しかし、それは初期費用で賄うべき設備であることもあります、劣化や老朽化による設備の不具合の場合の対処など、最初の契約書での確認も必要です。

駐車場経営の時に運営会社の選択で、収益のために高い賃料を提示する場合があります。資金の回収がこんなに早くなります、この土地ならこのくらいの高い賃料でも対応できますという話にはご注意を。設備が良いからと、周辺よりも高すぎる賃料提示は、危険です。

高い賃料を見込んで契約をしたと言うのに、すぐに解約が増加し、賃料の値下げを提案してくる運営会社も多いです。高い賃料、急ぐ土地活用を提案する運営会社との契約は、トラブルの元になってしまいがちです。

不動産売買に多いトラブル2つ


不動産売買トラブルの中で、売買に関することで言えば、

  • 契約の解除
  • 瑕疵問題

だと言われています。

不動産会社が仲介した売買契約ですが、途中で解約の申し出があったとします。その際に、全ての手続きを終え、仲介手数料、手付金まで支払ったけれど、解約をしたいから、白紙にしてほしいと言う場合があります。

買い手の都合による契約解除は、すでに支払った金銭の返戻はなく、違約金も発生することがほとんどです。買いもしない契約に対しての違約金などでのトラブルはとても多いです。

瑕疵問題については、中古住宅などに多いです。不動産売買で、瑕疵担保責任があります。これは、瑕疵=問題のある箇所を隠して売買した場合に、買い手が契約後にそれを見つけた場合、売主は瑕疵部分を修正しなくてはならないというものです。それを回避するため、瑕疵担保責任特約を設けることが不可欠です。

しかし、買い手が住んですぐに不具合を見つけた場合、家の内部が腐食していたとか、売主も見つけられない瑕疵があった場合は、瑕疵担保責任特約が働かないことになります。

中古住宅の場合、何かしらの瑕疵や不具合はあるものです。それを加味しても売買をすること、その瑕疵のお陰で売却価格が下がったとしても仕方のないことです。

問題なのは、瑕疵そのものを隠して売買してしまうことで、この場合のトラブルは損害賠償などで、多額の補償が請求されることになります。

不動産トラブル回避の鍵は不動産会社にあり


不動産売買によるトラブルを回避するために行う事は、売買契約書の確認から行いましょう。サインをしてしまう前に、宅地建物取引業者に書類の確認を行ってもらうことです。

専門用語が多いですが、ポイントとしては、

  • 契約解除に対してのこと
  • 瑕疵について

です。

契約解除では、トラブルがとても多いのですが、この契約での解除 どのように行い、それに伴い費用などを良く確認しておきましょう。特に、中古住宅の場合、土地であったとしても、近隣に不都合な状況があると確認した時など、入手したくない不動産である場合、どのような契約解除ができるかを確認してください。

瑕疵は、売主だけが知っていて、不動産会社は知らなかった場合も多いです。雨漏りやシロアリ、給排水設備の故障は、事前にどの程度の劣化などかを確認しましょう。専門業者などに依頼をするのも良いですが、あまりにも神経質な疑心暗鬼では、不動産会社も良い顔をしないことがあります。

そこで、売買契約の仲介を行う不動産会社の存在が大きくなります。コミュニケーションが取りやすい、なんで言いやすい、聞きやすい関係であることが、あらゆるトラブル回避の一つになります。

瑕疵にしても、故意的ではない偶然に発見されることもあります。そんな時にいがみ合うのではなく、前向きな話し合いができる不動産会社を探すことが必要です。

そこで、契約前からのコミュニケーションが確かなところでの契約が望ましいかもしれません。売買契約と言っても、基本的にはすべてのことを不動産会社を介して行うことになりますから不動産会社との良好な関係は不可欠です。

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