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土地活用法

土地活用法

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賃貸住宅経営希望で土地活用は一般的な考え


土地活用というと、活用することでの収入で成功することを願う方も多いでしょう。具体的にはアパートやマンションなどの賃貸住宅、駐車場などが有力候補です。そして、このような建物の場合、税制面のメリットも大きいことから、土地活用としては願ってもないチャンスといえます。

賃貸住宅経営・駐車場経営を本格的に思う時、緻密な計画が必要です。リスクの面から言うと、出費に対して必ずそれが回収される保証がありません。賃貸住宅の場合は建物が必要になりますが、その初期費用に見合うだけ価値があるのか。場所的な事、家賃の設定など、決め事が多くなります。

また、仲介する不動産会社との話し合いやアドバイスなどで、実際にコストと収益を計算しながらの計画になります。借り入れをする際の金融機関、返済期間、自己資金の準備、デザインに関係する建築会社への依頼など、なかなかの正念場です。

現在マンション経営では、人は新しいところ、きれいなところ、個性的だけど安いところに流れると言います。とは言っても、奇抜、駅から遠いのではなく遠すぎるなどでも賃貸契約が困難だとも言われています。

自分の土地の環境もありますが、実際に経営がうまく行くのかきちんと計画をたて、時間をかけるとともに建築会社などとも打ち合わせと資金調達の目処を付けなくてはなりません。

土地活用をして相続・所得節税大作戦


賃貸住宅経営は、安定した収入と相続税対策に有効です。土地活用として、一人の人に定期借地権などで貸すよりもある程度の広さがある場合、その広さがに見合うマンションなどを建設する方が単純に収益は大きいです。既に土地はあるのですから、建物だけを建てれば良いのです。ずっと住居人がいる。もし、出ていったとしても、次の募集で常に満室状態でいれば確実な定期収入になります。

アパートやマンション用地は固定資産税や都市計画税の軽減があり、税金を抑えることができます。新築の場合、建物にも一定の軽減措置があり、節税対策にもなります。相続税については、アパートやマンション用地は貸家建付地と言って、税率が20%下がります。建物は固定資産税の評価額で評価されることになります。よって、税金対策としては南都半分程度になってしまう事もあり、税制上とても有利だと言えるでしょう。

土地の高い場所において、不動産価値だけでも評価額が相当なものです。更地にして遊ばせておくのではなく、賢い土地活用の選択としてアパートやマンションの賃貸住宅建築は絶対お勧めといえます。

家賃収入によって、納税のための資金確保ができます。財産としての収入になりますが、その比率が高まりますが、確実な収入は余裕の納税が約束されます。所得税に関しては、家賃収入が順調になるまではコストの方が大きいといえます。

その結果、課税所得が減っていき所得税も少なくて済みます。また、老朽化していく建物については減価償却費で損失が出て、生き結果的にその建物が節税の対策となることには違いないです。

土地活用で駐車場経営


駐車場経営にあたっては、周辺環境が影響します。その種類も様々ですが、町中と郊外、都会と田舎では大きく事情も変わってきます。

都会にある駐車場と言えば、平面駐車場と立体駐車場です。平面駐車場は、アスファルト舗装だけ、屋根付き、シャッター付きなどがありますが、何か付加価値が付くほど料金が高くなります。立体駐車場は、自走式と機械式があり、機械式でも種類があります。

土地活用で駐車場を選択する時、幾つかの考え方があります。

  • とりあえず平面駐車場にして、次の土地活用のつなぎとする
  • スペースが狭いため、建物はたてられないので駐車場
  • 隣のビルと提携してガッチリとした立体駐車場で経営
  • コイン駐車場

など、広さや立地条件に合わせて、経営を考えることができます。

特に平面駐車場の場合、ローコストであり、その後のメンテナンスがほとんどないのがメリットとして大きいでしょう。アパートやマンションよりも収益はないものの、もともとの初期費用がかかっていないのと、トラブル率の低さからいっても、始めやすく終わりやすい土地活用法といえるのではないでしょうか?

ただ、場所は選びます。人も車もいないところでは、駐車場があったとしても誰も利用しないでしょう。家がある、人がいる、店がある、会社があるなどの様々な条件と、立体駐車場などの場合は、建築できるところとできないところがあったり、周辺な環境との関係も大きいです。ですから、とにかくまわりの状況を正確に判断をした上で、駐車場での土地活用を考えたほうが良いでしょう。

土地活用の選択肢が多い駐車場経営


少ない初期費用で、他への転用も安易な駐車場の土地活用。投資額が少ないハイリターンの活用ができるのですが、税制上のメリットは少ないです。

アパート・マンション用地にある固定資産税や都市計画税の軽減もありません。相続税でも自用地評価となり、評価減の対象でもありません。減価償却費もないですが、立体駐車場の場合は一部減価償却費が適用されます。他の転用をお考えの場合は、立体駐車場ではなく平面駐車場が良いでしょう。解体費用などのコスト削減ができます。

ある程度の広い土地であったり、借地借家法の適用対象外ですから、もしそばに駅ができる、建造物のチャンス待ちの場合、遊ばせておく用地があるのなら、平面駐車場を作っておくことでのビジネスチャンスが生まれることはあります。

とりあえずの土地活用での平面駐車場、もし建造物を建てないにしても、良い条件での売却などの話がある場合は、更地同然の平面駐車場の場合リそのままの売却が可能になります。立地条件を問わない駐車場経営で、管理人も置く必要がない平面駐車場にした場合、低コストでの確実収入ができるのです。

場所によっては、駐車場が良いか住宅経営が良いか迷うこともありますが、とりあえずアスファルトを敷いて平面駐車場として、チャンスを伺うのも一つの手です。利用者がいた場合の立ち退きも可能です。

国道沿いの土地活用について


一定の広さのある土地で、国道沿いに面している。駅は遠いけれど、幹線道路に面したローサイドの場合、大型店やファミリーレストランの誘致が期待できます。

この場合、自分で建物を建てる、土地を貸してオーナーになるなどの2択になります。広い土地ではない場合、コンビニなどでも同じ要件で選択することができます。良くある風景ですが、通っていたコンビニが急に撤退し、数ヶ月後に他のコンビニが経営としていると言ったことがあります。国道沿いなどの優れた立地を利用した土地活用が実現することになります。

テナントとしての土地活用は収益の高さが期待できます。アパートやマンションと違い、細かなメンテナンスが必要ないため、コスト面でも建築後の出費が少なくなります。管理の負担も小さい点でも、一見不利な条件の土地でも十分な土地活用ができます。

現在、事業用借地権の存続期間が20年から50年になりました。その点から言っても、一度借地権を適用することで、長い安定した収益を手にすることができます。ただ、気をつけなくてはならないのは、テナントから収益が土地代だけになってしまうことと、経営がうまくいかないと撤退される恐れがあることです。

自分で経営となるとその負担も大きくなるのですが、何をどんな形での土地活用が良いのか、テナントの申し込みがあった場合、集客力のある事業なのかなどの見極めが有効土地活用の大きな鍵となることでしょう。

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