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土地活用法

土地の有効活用

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土地活用と節税対策


土地活用の一つにアパート・マンション経営があります。更地になっている部分に賃貸物件を建て、その賃料での収入での不動産投資です、それと、賃貸物件を建てると相続税対策になるという話しを聞いたことがあると思います。

その理由として、

  • 建物の固定資産税評価額が建築の価格の6割に抑えられる
  • 賃貸物件にすることで、借家権3割の控除がある

の2点です。

建築価格が1億円の場合、1億円×60%=6000万円が固定資産税評価額になり、6000万円×(1-0.3(控除分))=4200万円が相続税評価額になるのです。

1億円の価値にかかるはずの税率が4200万円に対して行われること、そして、控除を有効に利用することで相続税は半分以下になるので、土地活用だけではなく節税対策として更地ではなく、建物、それも賃料が入るものであれば尚良しという事になります。

国内では、更地で土地を持っているのと建物がある場合ですと、評価額が大幅に違います。節税対策としては、何か建物があるだけでそれだけ税金も安くなるのですが、本当はそのことが空き家の増加を助長しているともいえます。同じ建物でも、空き家ではなく賃貸物件を建てることで、投資とともにしっかりとした節税ができるのです。

住宅メーカーや不動産会社などに誘いを受ける際には、工事費用だけではなくしっかりと節税対策まで言及できることが原則です。規模が大きな建物になると、節税できるとはいえ、その差は大きいです。

デッドスペースに自動販売機+α


デッドスペースの土地活用は形状が広域ではないことで、どうしても何も使い物にならないと思いがちです。

周辺の建物との関係もありますが、良くあるのが駐輪場などです。頑丈なコンテナなどを使用して、バイク専門の駐輪場もありですが、近くのオフィスに通う方用のちょっとした駐輪場というのもありです。なんとか軽自動車1台程度のデッドスペースだとしても、バイクの場合は数台のスペースは確保できるじょう。

同様に自転車もありですが、いずれも雨天などの状況を考えると、いくつかのコストはかかってしまいます。しかし、利用者がいれば、決して悪い話ではないことでしょう。

オフィス街のデッドスペースの土地活用で悩んでいた方が、ある時自動販売機を置きました。順調に売上を伸ばしていたある時、ある親子がしゃがんだままジュースを飲んでいたそうです。

そこで、椅子を置いたところ、売上が倍増していったというのです。自動販売機がある、飲み物を買う、その場で飲みたいということであれば、椅子があるだけで飲みやすいのは納得です。

また、荷持を手にした時に、おけるスペースがあるだけでも違いがあります。椅子などのコストは大した金額ではないですし、それで売上が上がるのならプラス効果です。

人通りが多い、近所に買い物できるスペースや学校など人が集まる施設がある場合、そのスペースは既にデッドスペースとは言えないでしょう。案外と自動販売機で有効土地活用をしている方は多いようです。

再建築不可の土地活用について


再建築不可の土地と言うのは、担保価値がなくなっている場所です。空き家のまま放置されている場合もありますが、土地活用はできないのでしょうか?

ちなみに、再建築不可の固定資産税は数万円程度、ますます手をつけることもないと考える方が多いのも納得です。こうした空き家は築50年前後建っているものが多いとされています。

再建築不可の理由として

  • 道路に接していない
  • 敷地と接する私道が短い
  • 単独での建替えができない
  • 道路認定が受けられない

などです。50年の年月で、周辺の環境が大きく変わったことの証拠です。

こうした再建築不可の建物は、付加価値を加える事で土地活用ができることになります。

まず、接する道路の問題ですが、隣家の一部の土地を買うか借りて工事ができるようにします。道路の問題だけであれば、これは早い解決です。その上で、リフォーム・リノベーションを加えることで、賃貸物件にすることが可能です。

単独での建替えができないのであれば、隣家に売却してしまうのも一つの手です。その土地を売却した上で、その上に賃貸物件などの建物を建てたり、経営などの話をすることも可能です。広い土地になることで資産価値が上がることで、互いのメリットの共有が出来れば何よりです。親子関係などですと問題はないのですが。

更地にしてしまうのも一つの手です。そこから、土地活用というのもありですが、計画的にしないと更地にした時点で管理は楽ですが、固定資産税が上がります。その点のコストを考えると、次に行うことを決めるまで、そのままの状況が良いでしょう。

市街化調整区域の土地活用について


市街化調整区域とは、

  • 市街化にしない区域
  • 建物を建築できない区域

を指します。

日本では、市街化調整区域というと、田畑などの農地になっていることが多いですが、現在、農地として使っていないときには、転用許可の必要があります。

そもそも建物が建築できないことから、考えられる土地活用は、定期借地、駐車場、ソーラーパネルの設置などです。初期投資も少なく、簡単にはじめられると言えるでしょう。

一部例外的な例として、建物が自治体より許可される場合もあります。
それは、

  • 農林水産業用の建物、住居
  • 社会福祉施設、医療施設、幼稚園、小中高校などの公益上の施設

などで、具体的には、

  • 周辺住民に必要とされる建物
  • 土地所有者が使う建物
  • 開発審議会で許可された建物
  • などです。

    こうして考えると、市街化調整区域と言うのは公共性の高いものであったり必要とされる人たちがいて、自治体の許可があれば建築ができることがあるということです。娯楽性が高いもの、秩序を乱さないなどの理由があることで、全く建物はNGということではないのです。

    そこで、場所にもよりますが、初期投資が少ない順から言うと、

    • 駐車場
    • 資材置き場(トランクルーム)はNG
    • ソーラーパネル

    などが、建築の必要がなく土地活用ができます。

    そして、建造物でいうと、

    • 高齢者施設
    • 社会福祉施設
    • 医療施設

    などですが、市街地からそこそこ遠く、まわりに民家がないという場合、墓地・霊園などにも向いています。

    土地活用の選択肢で悩んだら 土地活用サイトを利用


    土地活用でお悩みなら、土地活用サイトをご利用ください。地域や広さ、目的に対応したアドバイスを受けることができます。

    周辺の土地を見ると、

    • 同じような家を建てなければならない?
    • コンビニはどうだろう?
    • 駐車場何ていうのはどうかな?

    と言うように、案は浮かぶものの実際の経営や建設になると、何を知って何をしなければならないかがわからないことでしょう。そして、なんと言っても、コストと利益の関係から、¥失敗しない土地活用は絶対に行いたいところです。

    土地査定サイトは売買のためのサイトですが、土地利用のスペシャリストが提案だけではなく様々なトラブルや税金対策にも助言ができます。

    本当は何もしなくても良いのかもしれないけれど、土地活用でこんなに人生が変わるとか視点を少し変えるだけで、良いことが続くなどの声も多いです。また、自分の土地だけではなく、田舎に住む両親の家や土地のことなども相談ができ、全国の対応OKです。

    自分で経営ではなくサブリースの提案などもあり、土地の事は専門業者のアドバイスが不可欠です。

    スピード診断で、自分の土地活用の最適な方法を見つけることができます、相談は無料ですから、実現は今すぐではないけれど、漠然とし土地活用を考えてる方も是非利用してみてください。

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