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土地活用法

土地 有効活用

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この土地で賃貸経営できますか?


土地活用の一つに賃貸住宅建設があります。条件によってアパートやマンション等を建てて、家賃収入を得ることができれば、マンション経営者になることができます。

広い土地があり、資金面でも大丈夫だったとしても、その区域が市街化調整区域になっていたとしたら、残念ながら建物すら建築できないのです。都市計画法による制限がネックとなり、土地活用ができない、そんな区域も存在します。

この市街化調整区域と言うのは市街化にしないことが原則としてあり、細かく言うと用途地域とし建てられる建物の用途を制限しています。用途制限の土地は環境保全を目的として、免責割合、容積割合も定めています。俗に言う建ぺい率と容積率の問題です。

ですから、高層マンションなどは絶対に建てられない土地であるどころか、低層住宅だとしても2階建ては良いけれど、3階建てはNG。4部屋なら良いけれど、5部屋はダメと言うような細かな制限が敷かれています。規制で言うと、斜線規制と日影規制などがあり、農地に関しても住宅用にはすぐに使用できない土地もあります。

せっかくの広い土地があるのに、副収入の一つとしてのマンション経営などは、こうした規制などがないことを調べた上で有効な土地活用をしなければならないのです。

費用が安いから絶対に良いということではない土地活用


土地活用で建物を建てる段階になったとしたら、できるだけ費用は抑えたいところです。何も建物を建てない駐車場などは、舗装工事だけで十分ですから、実質借入金もなしで、すぐに土地活用ができます。

月極駐車場、それも未舗装の10台程度の青空駐車場の場合ですが、

  • コインパーキング 400万円
  • 舗装工事のみ 100万円
  • 立体駐車場 1000万円

の初期費用が必要になります。

しかし、どれも効率よく契約がまとまれば、すぐにプラスになる計算です。

近くに工場がある、大学などの施設がある、住宅があるなどの人と車が行き交うところですと、駐車場経営は費用が少ない分始めやすい土地活用です。土地によっては、太陽光発電やトランクルーム等の建物もあまり費用はかかりません。広大な土地でなければ数百万で始められます。

ただ当然のことですが、マンション等の建物は確かに諸費用は高いですがキャッシュフローも高いです。安く費用を上げたものに関しては、キャッシュフローも低いのは当然です。考え方次第ですが、どうお金を使ってどう儲けるか、採算のある土地なのか等はきちんと計算をすることが必要です。

キャッシュフローの大きい土地活用なら、銀行からの借入金が多かったとしても結果的に土地活用で成功することになります。

有効な土地活用 転用を視野にいれてみる


土地活用の1つの考え方として、初期にかけた資金をどの程度でゼロにできるか、どのくらいの期間で儲けとなるかが問題です。

不動産投資では、利回り10%が1つの儲けの目安とされています。これは、10年間で初期費用を回収ということです。賃貸建物を建てた場合、テナントなどは回収率が早いですが、これはすぐに埋まって経営がうまくいく場合です。

もし、途中で撤退したのなら、契約期間が余っていれば損になってしまいます。マンションやアパートも同じです。ただ、住宅兼用のテナント用、もしくは転用がうまくできる建物の建設も視野に入れてみましょう。

転用と言えば、駐車場から賃貸住宅、青空駐車場から立体駐車場と言うような形を変えることができる方法を用いることで、そのときどきに合う建物での土地活用もできることでしょう。ただ、一度建てた建物を取り壊すのは大変なことですが、小から大への変化は費用もかからずに済みます、

土地活用でなんとか10%以上の利益を出すと具体的な数字を上げる場合は、アパート経営やマンションにしても入居者が常にいる、テナントも儲かっているなどの条件ありきの話です。ですから、最初は建物なしの駐車場などで様子を見て、徐々に土地活用の形を変えていくことも1つの手ですが、転用に関してはその時の流れをつかむことが大切なようです。

土地活用で気になるリスクについて


転用での土地活用では、損をしない方法から始めることになり、自己資金の範囲内から、徐々に始めることがベストです。ローリスクローリターンです。

もし、駐車場経営を始めたとしても契約が取れない場合でも、借入金がないことで資産は減っていますが返済する借金がゼロになります。リスクとなってしまう諸費用の多さは、借入金等の存在が大きいですが、マンションやアパート建設などの建築物の存在が最初のリスクと大きく関係します。

初期費用をリスクと捉えてしまえば、土地活用の規模は当然小さくなります。博打ではないのですが、賭けが小さく儲けは大きくと言うのは少し都合の良い話で、それなりの危ない橋を渡る覚悟がなければ、大きなリスクは背負えないということです。

簡単に賃貸住宅が回収率も高いと言うけれど、それは満室状態が続いた状態であり、空室が目立てばリスクとしては大きなものになってしまうわけです。

そう考えると、どんな土地活用が適しているかがわからなくなるのですが、やはりベストなのは賃貸住宅と挙げる方は多いです。建物を建てることで節税対策もありますが、あまり戸数を多くしないマンション等の場合、最初から空室リスクを計算した上でのマンション経営を行うことで、順調に行けばそれで良いですが、もしダメでもダメージは少ないのです。

土地活用をする上でそれぞれのリスクマネジメントをすることで、心理的にも楽になります。

土地活用と節税


土地活用の中で人気の賃貸住宅は、宅地に対して最大80%の評価減があります。何も建物がない駐車場などにはない大幅な節税ができることになります。ですから、建物がある土地活用は相続税対策としての絶対にオススメできる内容の1つなのです。

借入金などがあったとしても、土地の評価減になることで節税ができます。その年だけではなく、毎年の節税対策、相続税対策としての手段になります。相続する方にとってはせっかくの財産ですが、税金で大半持って行かれることになれば、事によっては土地そのものを手放す結果になりかねないのです。

土地活用を有効に、節税になるためにも賃貸住宅と言うのは画期的な方法と言えるでしょう。規模にもよりますが、当面の目標は10年間で資金回収ができ、そこから先は節税しながらのリターン狙いです。地理的な要因もありますが、交渉次第によっては有効土地活用です。

ただ、経営者にならなくては意味はありません、不動産屋などが介入してきて、空き室リスク軽減のため、建設だけを担ったのでは、本来の目的の土地活用としては半分の価値しかないことになります。

アパート経営となると多くの不動産会社などが声をかけてきますが、ハイリスクだとしてもハイリターンの要因の分析などを行い、確かな土地活用をすることをオススメします。

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