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リースバック

リースバックとは?

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リースバックとは?


リースバックとは、不動産を不動産会社などに売却して、その不動産と改めて賃貸契約を結ぶことを言います。

もともと、不動産業界では会社を対象に行われている仕組みです。所有している人や会社が所有権は不動産会社に渡すけれど、賃貸料を支払って使い続けることができるのです。会社の場合、売却による資金調達、所有による事務手続きがなくなる利点があります。このリースバックは任意売却の場でも行われていて、注目されています。

任意売却とは、住宅ローンの支払いができなくなった場合、競売ではなく任意売却の方法で売却をして、住宅ローンの支払いに充当する方法です。不動産会社などが仲介し市場価格での売却ができますから競売よりも高く、金融機関にとっても住宅ローンの回収が高い確率で行うことができます。

そして、リースバックとして不動産会社と契約をすること、債務者との賃貸契約をすることで、任意売却先の同意を得て、そのまま賃貸契約でかつてのマイホームに住むことができます。住宅ローンの支払いはできないけれど、今の家に住み続けることができる画期的なシステムです。

会社にとってみれば、コスト削減の方法の一つですが、任意売却後の住まいの心配がなく、事実上マイホームに住むことができることから、最近はリースバックを行う不動産会社も多くなっています。

誰も損をしないのが理想


リースバックは、自宅を売却をしてその家を賃貸として住む形になります。住宅ローンの支払いが難しくなった方の債務整理の一つとして、任意売却が提案されるものです。つまり、自宅を売却をしてしまうことです。

しかし、銀行などの金融機関、債権者の同意を得て、住宅ローン半ばの家の売却の同意を得ます。本来なら、競売となるところですが、競売よりも高い市場価格での売却を目的としていることなどを踏まえ、同意にこぎつけます。その上で、市場に出します。

例えば、

  • 市場価格 1200万円
  • 住宅ローン返済 18万円
  • 住宅ローン残額 1000万円

このような不動産があったとします。

残額の1000万円が、どうしても返済できない時点での任意売却として、市場に売りに出します。買い手に1200万円で買い取ってもらい、その不動産を賃貸物件として、不動産会社が仲介し、債務者に賃貸をします。ここで、買い手にとっては損な話であれば、成立しないことですが、実は不動産投資的な内容になります。

例えば、1200万円で買取、賃貸物件として提出してもらいます。もちろん毎月の家賃が入りますから、1200万円の元でが取れる計算になります。新しく家賃を12万円に設定したとして、1年間で14万4000円、8年程度住み続けることで、買い手にとってもお得な不動産投資になります。

不動産投資専門会社などでは、そこまで先を見越して買い手を募る場合もあり、最初からリースバック専門の任意売却を行う場合もあります。任意売却だけでも、とりあえず住宅ローンの完済が見込めるのですが、リースバックであれば賃貸の形であっても、マイホームに住み続けることができるという画期的な方法なのです。

リースバックで住み続けられるマイホーム


任意売却は、住宅ローンの返済ができない方が競売ではなく、市場価格での売却をすることを言います。不動産会社などが仲介し金融機関の同意を得て行う方法で、債務者としては住宅ローンの完済ができることは大きなメリットです。

不動産会社では、その不動産に買い手が付いた場合、債務者に賃貸契約を行うことで、その家に住み続けることができる提案をします。これがリースバックです。その時に買い手が、債務者の親戚や知り合いなどですと、話は早いでしょう。任意売却ができる段階になって、債務者の事情を知る方が購入すると、そのまま賃貸契約も楽にできます。

ここで、じゃ、任意売却ではなく、住宅ローンの残額を借入したら良いのではないか?ともいえます。世の中そんな旨い話はないもので、結局は住宅ローンを支払ってあげるのではなく、賃貸契約を結ぶことで、義理を果たすことになります。

リースバックで、債務者は自分の家に住み続けながら家賃を払います。買い手としても、購入資金は出したものの、長く住み続けることで購入資金相当分になる可能性も大きいのです。債務者にとってみれば、支払い方法が変わるだけで、住宅ローンの重圧から逃れられるだけではなくいつもの生活を送ることができます。

もちろん家賃などの交渉が必要ですが、任意売却からのリースバックと言うのは、債務者が一番うれしい方法ですが、購入者にしてみても、損はないと言えるでしょう。

住宅ローン返済ができないときには、任意売却からリースバックの流れ


住宅ローンの支払いができないと思ったら、すぐに任意売却を考えましょう。競売として取られるのではなく、リースバックで住み続ける方法があります。

誰もがやっとの思いでマイホームを入手したのですから、手放すのはイヤです。たとえ、住宅ローン返済ができない事態になったとしても、リースバックならそのまま居続けることができます。子どもの学校の学区の問題、事務所として使用している、愛着があるなどの理由からリースバックを選ぶ方も多いです。

普通住宅ローンの返済ができなくなると、競売物件として手放すことになります。それを金融機関の同意を得て、任意売却のための不動産会社が買い手を見つけます。その時の売却価格は、競売よりも高く市場価格になります。そのお金で金融機関に対して住宅ローンは完済してしまいます。これができれば理想なのですが、時には住宅ローンが残ってしまう場合もあります。

仮に、1000万円の残額だったその家が800万円だったとします。その場合、200万円は当然債務者が負担しなければ、完済しなければ家の抵当権は金融機関にあるままです。それを、買い手で出してくれることで、完全に買い手のものになります。これで、債務者にとっても住宅ローンは完済したことになります。または、200万円は、債務者が分割などで支払ったり、債務整理で債務を圧縮させるなど交渉もできます。

いずれにしても、任意売却の買い手の元に渡ること、ここまでが任意売却です。そして、その買い手に賃貸契約を結んでもらい、債務者がそこに住むことができます。それがリースバックです。買い手の承諾を得るのですが、不動産会社の仲介により債務者は家に住み続け、買い手は家賃収入を得ることができる仕組みです。

リースバックは実は不動産投資


残債が1200万円の不動産を1200万円で任意売却を下とします。住宅ローン返済ができなかった売主がリースバックを望んでいる場合、賃貸契約を結ぶことで、住み続けることができます。

まずは金融機関に1200万円は返済をします。この時点で、住宅ローンは完済です。買主は1200万円で不動産を入手し、そのまま賃貸物件として出します。それを売主に賃貸することもでき、売主はその家に住み続けることができます。このシステムをリースバックと言います。

売主にしてみれば願ってもないことですが、不動産はこの話を投資として買い主を見つけることがあります。要するに、1200万円で買い取った家の家賃を引き上げることで、元手が取れるばかりではなく、ずっと住み続ければ1200万円以上の家賃収入が入るという話しです。

実は、リースバックの場合、賃貸契約も案外厳しく家賃設定も高くすることが可能です。また、リースバックでの滞納の場合は即退去になっていることから、売主は必ず一定収入があることが条件になっています。

あるいはそうなった場合、買主はかつての売主を退去させると同時に転売も可能になります。買い主にとってみれば、高い投資ができる方法へシフトチェンジができるのです。物件の条件にもよりますが、不動産投資としてはうまく家賃収入が安定することで、美味しい話になると言えるのです。

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