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リースバック

リースバック契約について

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リースバック契約とは?


住宅ローンの支払いができなくなってしまうと、家は売却しなくてはならないことに。

競売の形が一般的ですが、その際には自己破産などで一切の財産もなくなってしまいます。それはそれで仕方のないことですが、最近では違う方法での債務整理もあります。それが任意売却です。競売になってしまう前に、市場価格での売却を申し入れます。

住宅ローンの場合、債権者は銀行などですが、事情を話した上で債権者の許可があけば、市場売却の相談をすることができます。個人では難しい場合は、不動産会社や任意売却の企業が間に入り、交渉をしてくれます。

この時、不動産会社ではリースバック契約の話を持ってくる場合、任意売却の先にその家に住み続ける希望が出てきます。債権者の同意があれば不動産売買になりますが、ここからリースバック契約を念頭に不動産会社が動きます。不動産会社では、購入者に対してその家に住むのではなく賃貸契約を持ちかけます。

要するに、不動産会社では、その物件を賃貸用として売り出すのです。そして、住むのは、住宅ローンの支払いができなくなった本人です。マイホームを任意売却として手放すのですが、不動産会社が売買と賃貸まで仲介をすることにより自分のものではなくなりますが、今まで通りマイホームに住み続ける事ができるのがリースバック契約です。

債権者には、売却をした時点で完済しています。購入者に対しては、ここからリースバック契約として賃貸の形で、家賃を払い続けます。そのことにより、この物件を購入した方は支払いはしたけれど、家賃収入が見込めるのです。不動産売却はしたものの、今までと同じ生活ができる上に住宅ローンはなしになり、経済的な立ち直しもできます。

もっというと、リースバック契約には家賃を設定する上で、将来の買い戻しまでの話が出ることもあります。マイホームを手放した時点での経済状況とその後の収入などにより、最終的には自分の家が手元に戻ってくるというのがリースバック契約の最大のメリットです。

リースバック契約には、購入者と不動産会社が同じの場合もあります。これは、賃貸契約を直接不動産会社と結ぶことで、よりスムーズな契約ができる事になります。リースバック契約については、不動産会社の存在が大切な原動力となります。もし住宅ローンの支払いで心配なことがあれば、事前にリースバック契約などに詳しい専門家に相談されことをお勧めします。

本当に良いシステムです。


売却後でもお住まいは変わりません。住宅ローン、返済ができない、競売。住宅ローンを組んで返済ができない場合は競売になるのが普通とされていますが、そんな方に任意売却をお勧めします。

そもそも任意売却とは、住宅ローンの残債がある時点で売却を勧めることです。住宅ローンの返済中は、自分のものではないため債権者の同意がなければできないことです。返済できないから競売になったとしても、債権者としては返済金は十分ではないのです。落札制度の競売は少しでも安い金額になります。

ところが、任意売却では市場価格での売却ですから、住宅ローン当時より目減りはあるものの、競売よりはずっと高い売却益が期待できます。債権者としても、そこが妥協点とされていますが、返済ができないのであれば任意売却に同意する債権者は多いです。

任意売却は普通の不動産売買と同じですが、不動産会社によってはその扱いが変わります。普通売買なら、チラシやインターネットでの購買になりますが、リースバックを考慮した場合、売買方法は異なります。任意売却とセットになっていることが多いリースバックは、その家を賃貸にすることを条件に売り出します。

リースバックは、購入者に対しては賃貸での購入を打診した上で売買契約を結びます。それまで住んでいた方はそのままで、物件購入後は住人から家賃を支払ってもらうことになります。要するに、その家を買い取った上に大家となるイメージです。そこで、数年間のリースバック契約を結び、本来なら契約した賃料を全て払った上で、その家を買い戻市までをリースバック契約と言います。

Aさんは1000万円の住宅ローンが残った家をBさんに1000万円で売却。Aさんは、住宅ローンの残債を完済しその家に住み続け、Bさんに家賃を払う。その金額が2年間(状況によって違う)で、1000万円になった時に、その家を買い戻すと言った感じです。

Bさんにしてみれば、物件は手にしたものの、支払ったお金は数年間かけて手元に戻り、また家を手放すことになります。その多くは支払ったお金よりも多い家賃設定にすることで、投資の形にも考えられます。Aさんは、一度は手放した家ですが、数年かかって家賃として払い、最終的に自分の家になるという結果です。

これを見てみると、AさんもBさんも不動産会社も得をする画期的な方法です。そして、住宅ローンの債権者も完済していますので、競売よりも良い結果です。素晴らしいシステムなのですが、全ての地域でできるものではなく、一部野地域のみの対応になってしまいますが、相談は全国対応の不動産会社もありますから、気になる方はリースバック契約相談をしてみてください。

住宅ローンの支払いができなくなる前に相談を


もし、住宅ローンの支払いができない状態になった時、任意売却を考えてみてください。その家にどうしても住み続けたいことがかなうかもしれません。

住宅ローンは、契約時に支払いが不可能になった場合、競売の形で精算をすることが約束されます。競売は落札でその価格が決まります。市場価格とはかけ離れた価格になりますが、それでも債権者は従うしかないのです。

その上で、残った残債については自己破産の形で、家や車両、財産などは全て没収されることになります。住宅ローンはなくなりますが、財産もなくなってしまうという悲惨な形です。しかし、住宅ローンを払えないのなら、債権者が言うまま従うしかないのです。

任意売却は、競売前に売却をすることを言います。普通の不動産会社ではなく、任意売却を専門とする不動産会社などが行うことで、住宅ローンが残った家の売却をします。競売とは違い、市場価格での売却になります。ここが、競売と任意売却野大きな違いです。

全て不動産会社に任すことになりますが、原則的に任意売却では売却までが目的です。そこで売却益で住宅ローンを完済し、支払いはなくなります。しかし、家は他人にわたります。そこで、任意売却先が賃貸契約をしてくれることで、その家を賃貸できる可能性があります。リースバック契約と言って、賃貸契約を購入者と結ぶのです。

任意売却で購入した方は、そのまま住み続ける事ができるかわりに賃料請求をします。賃料を払っている間は住み続ける事ができるのです。また、その時の契約で、賃料を買い取りの形で契約をすることで、その賃料が売却金額になった場合、買い戻す事ができます。任意売却からのリースバック契約によって、自分が立てた家が、最後は我が家になるという方法です。

購入者の理解と不動産会社の尽力、債権者の同意が相まって実現することができます。住宅ローンの支払いが滞ることで一度は人の手にわたるマイホームですが、リースバック契約で売却できるだけの賃料の支払いをしていく数年間で手元に家が戻ってくるのです。

このリースバック契約に関しては、専門業者の存在が欠かすことができません。まだ事前に相談をして査定などをしてもらう関係から、すぐに解決できるものではないのですが、もし心配なら早めに専門業者に話を聞くと良いでしょう。

信頼できる専門業者を選ぶ


任意売却やリースバック契約については、債務者にとっては良いシステムですが、債権者の同意がなければ進まない話です。住宅ローンを組む時に、銀行、信用金庫、都市整備公団などがありますが、任意売却そのものを認めていない団体もあります。この同意がなければできないのです。

そこで、任意売却専門業者の登場です。粘り強い説得をしてくれるばかりではなく、債務者にも債権者にも有利な内容で話を進めてくれるのがベストです。そこで、必ず信用できる業者に相談されることをおすすめします。もう一人、保証人の同意も必要になりますが、もし所在不明の事態野時、任意売却は進みません。同意してくれない場合も同様ですが、債権者と保証人の同意は不可欠です。

競売よりも高く売却できることが約束される任意売却ですが、買い手がつかない場合もあります。それも債権者の意向が反映されてしまいます。要するに、高く売れることで任意売却に同意したのに、そんなに安かった場合は困ってしまうというものです。ここでも専門業者の説得が功を奏すことがありますが、長く時間がかかってしまいます。競売の時が迫っているときには、急いで任意売却に取り掛かることが必要になります。

一番怖いのは、任意売却専門業者では、任意売却とリースバック契約を念頭に売却を勧めることが多いですが、その時に買い手がつかない、そのまま競売になってしまうパターンです。最初からそれは仕方のないこと、債権者にしてみれば住宅ローンの支払いができない競売になるのですから、任意売却はムダな行為と思われます。それでも、誠意ある専門業者では、買い手に対して単なる売却ではなく、リースバック契約であることでのセールスなども行ってくれるところもあります。

リースバック契約は買い手に対して、ただの購入ではなく、その後の家賃収入やゆくゆくは買い戻しがあることなどを説明してくれるのですが、100%買い手がつく保証はありません。そこで、不動産会社が責任を持って買い取る形もありますが、必ずしもそんな優良専門業者とは限りません。

中には、中途半端に逃げ出してしまう専門業者もいますから、慎重な業者選びは必要です。できれば、我が社で買い取りますからという太っ腹業者であれば安心しておまかせすることができます。任意売却とリースバック契約については、業者選びも慎重に行いましょう。

リースバック契約、全てが成功ではない


リースバック契約でベストなのは、親子や親族が買い手になることです。

Aさんは住宅ローンの支払いができなくなって、任意売却専門業者に相談にきました。幸いAさんの父親がAさんの家を購入することで解決しました。親子であれば、ここで終わる話ですが、Aさんは、リースバック契約を願い出ました。親子であっても、お金のことはきちんとしたいということで、5年間で住宅ローンの残債と同じ金額を父親に賃料として支払い、その後Aさん名義に書き換えすることにしました。

ここで、本来のリースバック契約であれば父親の部分が他人になったり、5年間の契約が2年間という厳しいことになることが多いです。ただし、このケースでは親子関係ということもあり、5年間の猶予でしたが、5年間父親に賃料を払い続け、Aさんはマイホームを自分のものにしました。

親子であれば、住宅ローンの肩代わりの形もありますが、そうなると生前贈与などの法律的な問題も生じます。また、親子であってもきちんとすることはしたい方もいますが、リースバック契約の場合、親子ですと話は早いです。

Aさんの生活は、住宅ローンを支払っているときと変わりません。父親にしても、売却した時の出費はありましたが、5年間かけて、全てもとに戻った計算になります。そして、銀行の住宅ローンも完済になりました。

Aさんは、住宅ローンの完済が自分の手ではなし得なかったのですが、父親の存在で、最終的にはマイホームを手中に納めたことになります。リースバック契約の間に入った専門業者に対しての報酬は高かったものの、それがなければ競売物件、Aさんは路頭に迷う事になったのです。代償はあったものの、数年後のAさんの立場はめでたしと言う結果です。

リースバック契約はこうしたケースばかりではなく、トラブル報告も聞かれます。マイホームはやっぱり競売になった、債権者とのトラブルで裁判沙汰になった、リースバック契約はしたものの賃料が払えなく、追い出されたなど、さまざまなケースがありますが、やはり間に入る専門業者の存在がいかに大切なのかということです。

また、全国で対応しているとは限らないことで、まるでリースバック契約ができない地域もあります。住宅ローンの支払いができないと当然競売という事態も免れない場合もあります。そんな時には、個人再生などの債務整理もあります。相談先は弁護士になります。

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