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リースバック

リースバック契約とは?

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リースバック契約とは?


リースバックとは、マイホームを住宅ローンが払えなくても手放したくない方に最適な方法です。不動産会社に介入してもらうビジネス業界では良くある手法の一つで、売却した後も住み続けることができます。

ただ、売却前提の取引ですから、自分のものではなくなってしまいます。リースですから、新たに賃貸契約を結ぶことで、住宅ローンが払えなくなった我が家でも住まいはそのままの状態に維持できるのです。

まず最初に行う事は、不動産会社か任意売却業者を探すことです。任意売却業者とは、住宅ローンが払えない方に任意売却の交渉を専門に行う業者ですが、不動産会社でもリースバックは可能です。

依頼された不動産会社では、住宅ローンが払えなくなった住宅の販売活動を行うことになります。それは競売の落札ではなく、不動産会社では市場価格で普通の物件同様の価格を付けて販売をします。その上で、売却成立後、買い手にリースバックの賃貸契約を締結します。

リースバック前提の販売になりますから、購入希望者がすぐに住みたいときには叶わないことになります。不動産会社によっては、投資対象としての売り方をすることもあり、やはり普通の不動産会社ではなく、任意売却に特化した業者の方がリースバックしやすいかもしれません。

しかし、ホームページなどで任意売却に関する情報がある不動産会社の場合は、リースバックの可能性は高いと見て良いでしょう。ただし、必ず任意売却ができ、リースバックがかなう保証はありません。

リースバックと不動産 うまくできている賃貸契約


債務整理をしなくてはならないほどの借金を抱えている方で、その借金に住宅ローンを含まれている場合もあります。そのまま債務整理をしてしまうと、住宅ローンの支払いもなくなると同時に、マイホームも失います。それを回避するための債務整理が任意売却で、その任意売却の先にあるのがリースバックです。

任意売却は、競売になってしまう住宅ローン滞納の家を市場価格で売りに出すことです。その時点で、自分の手から離れてしまいます。抵当権のある債権者に家の売却代金を支払い、購入者のものになります。

不動産会社では、その購入者にその家を賃貸の形にすることを提案し、もともと住宅ローンを支払っていた方に貸す、これがリースバックです。かつては、住宅ローンの支払いをしていた家に賃貸料を払って住むことができます。表面上では何も変わらない生活を続ける事ができる上、家の維持管理、固定資産税の必要もなくなります。家の購入者と不動産会社との賃貸契約が結ばれることで、入居者はとにかく賃貸料だけを確実に支払えば良いことです。

一見、購入者にしてみれば、単なる家主になってしまうだけの売買契約ですが、リースバックの場合、賃貸料などが高く設定できる、賃貸だけど、確実に入居者がいて定期収入の一つとして、不動産投資の形になります。不動産会社にしても、この契約において仲介料なども入ることで、競売前の任意売却を推し進める業者も少なくないといえます。本来なら、競売で失ってしまう債務者にとっても、賃貸の形だけど自分の家に住み続けることができます。

セール・バック・リースバックで家が自分のものになる


リースバックは、正式にはセール・バック・リースバックと言います。これはリースバック後に自宅を買い戻す前提の契約だからです。リース(借りる)とバック(戻る)が両方を兼ね揃えたものです。

もともとリースバックを利用する場合、3者の協議の上成立します。

  • 住宅ローン返済ができないなど家を手放さなくてはならない方
  • 上記の家を市場価格で買い取る方(不動産会社の場合もあり)
  • 2者を仲介する不動産会社

です。

3者の契約の中で解決しなくてはならないのは、住宅ローンが払えない家の住宅ローンの残債です。これを解決するために任意売却での売却になりますが、その価格は残債に比例します。残債が多い事は、物件が新しい、大きい、条件の良い場所にあることを意味していますが、残債が少ない場合には任意売却の市場価格もそれほど多くないです。

いずれにしても、任意売却を依頼された不動産会社は市場価格での売却を行い、残債をゼロにして住宅ローン完済を目指します。そうなった上で、例えば1000万円の残債に対して1000万円で売却されたとしたら、手数料を無視した計算で住宅ローンは完済したことになります。

今度はリースバックの内容です。その家を賃貸物件にして、原則的に住む方は今まで住宅ローンを払っていた方です。1000万円の物件の場合、10年間程度で1000万円と手数料分の賃貸料を払えば再び自分の家になる、それがセール・アンド・リースバックです。賃貸料を払っている間の住宅ローンを不動産会社や買い手が肩代わりをして、賃貸料の形で返済していく方法です。

10年間の賃貸契約で1000万円が支払えないとしても、不動産会社などとの話し合いにより、ある程度の期間延長ができます。今は1000万円での内容でしたが、実際に不動産会社に支払う金額は、それぞれ違います。

巡り巡って自分のものになる住宅。住宅ローンが何らかの事情で支払えないとしても、住み続けることができる上に、最終的には完済した我が家として手元に残る画期的な方法です。

ハウスドゥのリースバック


借金返済の任意売却の形でリースバックが用いられることがありますが、ハウスドゥでは借金のためだけではなく、一時金の受け取りの方法としてのリースバックを提案している場合もあります。

現在借金はないけれど、

  • 預金が少なくて生活資金が心配
  • 金融機関からの融資を断られた
  • 老後資金がほしい

などの悩みを解決します。

現在一部の金融機関では、リバースモーゲージの形での不動産担保ローンなどもありますが、リースバックはもっと手軽な資金調達法だと思ってください。一応、担保になる不動産は売却の形をとります。ですが、家はそのままにして、ハウスドゥに賃貸料として支払うだけです。一時金として受け取った額に手数料や利息を加えた契約のお金を支払えば、売買契約で自分の家になります。

不動産という資産を生かした現金化システムで買取はしてくれるけれど、それは一時的な売買契約としてリースバックが可能になりました。個人でも法人でもリースバックにはそれぞれに対応した方法で適切な内容があります。

任意売却でリースバックというと、家が遠くに行ってしまうような感じですが、ハウスドゥではそんなイメージではなく、自宅という資産のオフバランスで有意義な資金調達をしましょうと言うものです。

親子間・親族間のリースバックは案外と難しい?


リースバックでは親子間・親族間の方が簡単のように見えます。市場にでた不動産を親や子が買取、そのまま住まわせるのです。知った関係ですから、契約もスムーズですが、この時に買取する側の財力が必要になります。

リースバックをする場合、住宅ローンが払えない物件の場合がほとんどです。その残債が多い場合もあり、そのまま現金取引されれば問題はありません。ですが、買い手が新たに住宅ローンを組もうというとき、審査基準かとても厳しくなってしまうと言われています。普通の住宅ローン審査以上の内容でなかなか通らないこともあると言うのです。

ですから、リースバックを勧める不動産会社でも親子間は成功率が低いと言い切ってしまう場合もあります。それでも、リースバックの形としては理想と言える賃貸契約が結べますから、不動産会社に相談に行くことをお勧めします。住宅ローンが払えない、任意売却をしたいのだけど、購入者は親族です。この流れで行くと、買い手が住宅ローンを組むことができれば即解決することです。

このようなパターンの任意売却を数多く手がける実績のある不動産会社なら、親身に相談に対応してくれます。難しいと言われる親子間・親族間のリースバックだとしても、住宅ローンが払えないとなったら、すぐに不動産会社に相談に行くことをお勧めします。

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