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マンションの担保価値

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不動産担保ローンと担保価値の話


金融機関で扱う不動産担保ローンは、不動産の担保価値を調査して融資可能かどうかの判断します。融資可能額は担保価値に対して、約7割前後といわれています。

それは、担保としての不動産の評価額は不動産評価額の70パーセント以下になると言われているから、この7割程度という数字がでてきます。例えば、2,000万円のマンションの担保価値は、そもそも1,400万円以下になる計算です。

住宅ローン中であれば、その担保価値はもっと下がります。2,000万円のマンションで1,700万円のローンがまだ残っている状態で、500万円の不動産担保ローンを申込んでもダメということです。これは既に1,700万円を持つ債権担保価値とみられるからです。

7割計算でいうと、2,000万円のマンションは完済している状態で1,400万円の担保価値がある。そこから金融期間では利用可能額を決めるので、1,400万円に至らないことが多いです。それなのに、1,700万円のローンがあるという事はどうしようもないということです。

そして、同じ2,000万円でも新築と中古では担保価値も変わってきます。一応1,400万円の基準はありますが、古ければもっと下がることあります。周辺の地価とも関係することですが、おもったよりも不動産担保ローンで借りられないという方も少なく無いですが、返済期間も長く低金利のローンですから、確実に返済していくことができるのなら一時的な借金としては助かることでしょう。

担保価値が高いということのメリット


住宅購入で住宅ローンの利用をする時、担保価値という言葉を耳にしたことはありませんか?住宅ローンを組む時に審査がありますが、債務者の個人情報を調べるのは当然ですが、その対象物件の担保価値も同時に評価します。金融機関では、その物件を担保にしてお金を貸すのですから、少しでも担保価値加が高い方が良いのです。融資額も左右する大きなことなのです。

担保価値とは、その物件がいくらで売却することができるか?ということです。ですから、新築の住宅ローンは多額の貸付を行う事ができますが、中古物件では評価が下がるのは当然のことでしょう。一般的に担保価値は新しいほど高いのですが、その地価が上がっているなどの条件で、金融機関の態度も変わります。しかし、たいていは物件そのものが古いことで、価値は下がる=高く売却ができなくなると考えられています。

住宅を選ぶ時に、こうした担保価値のことを考えていくことで融資額も変わりますが、身を助ける事もあります。それが、もし住宅ローン返済が難しくなった時のことです。長い返済期間の間に、収入が激変したり、そのままローン継続ができない場合、競売によって住宅を失うことがあります。

ですが、任意売却の方法で、住宅ローン途中の物件を市場に売りに出すことができます。その時に担保価値が高い住宅の場合、高く売却ができ、住宅ローンの残額を完済することができるのです。家を失った上に、住宅ローンの残額ができることは最悪の事態です。そんな事態を回避することができるかもしれないのです。

えっ?住宅ローンはこれだけ?なんていうことはありませんか?


マンション購入で住宅ローンを組む時に、金融機関との駆け引きは難しいです。こんなに少ないの?自己資金をたくさん用意しなければ住宅購入ができないんだという経験をされた方も多いことでしょう。多分僕の給料が安いからと残念がっているかもしれませんが、実は違います。購入したい住宅の担保価値が低いからなのです。

ですから、同じ価格の住宅購入でも、もっと駅のそばにあるとか地価が高いところの住宅ローンの場合は、頭金が少なくて済むこともあります。住宅ローンでは、そんな担保価値が大きなウエイトを占めます。

この担保価値は、金融機関にとってはもしもの保険なのです。返済ができなくなった債務者に対しては、この住宅を処分して資金回収をします。その時に、住宅ローンを多く見積もると損をすることになります。よって、原則的に金融機関が決める担保価値しか貸付ができないようになっています。

同じ価格の住宅でも、担保価値が高いものであれば貸付金額が上がると言うのはそんな理由からです。頭金を作るのは大変ですが、貸付金額が低いということはそれだけ返済が楽になるということです。住宅購入のときにはそんな事は考えないかもしれませんが、結果的には得をしているとも考えられます。住宅購入のときには、この担保価値にも目を向けることも必要です。

担保価値とオーバーローン、そして借り換えについて


どうしてもほしいマンションがあり、金融機関で頭金なしでたくさん住宅ローンをしている方も多いです。返済が順調であれば良いのですが、少し時間が経つと借り換えなんていう話も聞こえてきます。

借り換えは、今の住宅ローンを違う住宅ローンの変えることですが、金利が低くなることで総返済額が大きく変わってきます。総額何百万円も違う方もいて、考えただけでワクワクするのですが、審査に行くと通らないこともあります。

住宅ローンの借り換えの審査はとても厳しいのですが、今の住宅ローンにも問題がある場合もあります。それがオーバーローンです。普通、住宅ローンはその物件の8割程度の貸付しかしません。極端な話、1000万円の物件なら800万円の貸付、後は200万円は頭金です。それを、金融機関が1000万円の住宅ローンにしたとします。これがいわゆるオーバーローンです。

このオーバーローンを利用してしまうと、借り換え先の金融機関ではそれだけの担保価値を認めない場合があります。要するに、借り換えをしたい時に残額に見合うだけの貸付をできないということです。すべての金融機関でオーバーローン対応ではないので、ここは注意が必要です。頭金なしの住宅ローンは確かに楽ですが、こうしたひずみがたまに出てくることもあります。

そして、このような事は説明されない事もあります。借り換えをするときには、数社に審査を出すことがありますが、最初の住宅ローンがオーバーローンであった場合、その後の借り換え金融機関で、果たしてそれを認めるか、それはわからないことです。

売却価格と担保価値


住宅やマンション購入の時の価格は売却価格です。購入したその時から、その担保価値は下がります。そして、この担保価値の価格は売却価格とは違います。

担保価値という言葉が使われるのが、住宅ローンのときでしょう。その担保価値によって貸付金額が変わるのですが、それは金融機関が常に売却価格を意識しているからと言えるでしょう。要するに、その住宅ローン返済ができなくなった時の価格ということです。

何十年も続く住宅ローンの間に、その家の担保価値はどんどん下がっていきます。2000万円の住宅ローンに対して、10年後は2000万円ではなくなっていると言えます。住宅ローン返済を順調に行っているときにはあまり意識しないことですが、この担保価値は下がり続けています。

最近目にするデザイナーズマンションですが、オシャレで高いのですが担保価値は非常に低いです。購入時は高いのですが、住宅ローンの貸付価格は他の住宅ローンよりも低いことが多いです。

これは、そのデザイナーズマンションの売却のときには、決して高い金額は売れないから、要する担保価値が低いということになります。ということで、不動産の売却価格と担保価値とは比例しない、時と場合によるといっても良いでしょう。住宅ローンを利用するときには、この担保価値について意識してみると良いかもしれません。

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