リースバックとは?

  1. リースバックとは?
  2. 誰も損をしないのが理想
  3. リースバックで住み続けられるマイホーム
  4. 住宅ローン返済ができないときには、任意売却からリースバックの流れ
  5. リースバックは実は不動産投資

 

 

リースバックとは?

リースバックとは、不動産を不動産会社などに売却して、その不動産と改めて賃貸契約を結ぶことを言います。

 

もともと、不動産業界では、会社を対象に行われている仕組みです。所有している人や会社が、所有権は不動産会社に渡すけれど、賃貸料を支払って、使い続けることができるのです。会社の場合、売却による資金調達、所有による事務手続きがなくなる利点があります。

 

このリースバックは、任意売却の場でも行われていて、注目されています。任意売却とは、住宅ローンの支払いができなくなった場合、競売ではなく、任意売却の方法で売却をして、住宅ローンの支払いに充当する方法です。不動産会社などが仲介し、市場価格での売却ができますから、競売よりも高く、金融機関にとっても、住宅ローンの回収が高い確率で行うことができます。

 

そして、リースバックとして不動産会社と契約をすること、債務者との賃貸契約をすることで、任意売却先の同意を得て、そのまま賃貸契約で、かつてのマイホームに住むことができます。住宅ローンの支払いはできないけれど、今の家に住み続けることができる画期的なシステムです。

 

会社にとってみれば、コスト削減の方法の一つですが、任意売却後の住まいの心配がなく、事実上マイホームに住むことができることから、最近はリースバックを行う不動産会社も多くなっています。

 

 

 

誰も損をしないのが理想

リースバックは、自宅を売却をして、その家を賃貸して住む形になります。住宅ローンの支払いが難しくなった方の債務整理の一つとして、任意売却が提案されるものです。つまり、自宅を売却をしてしまうことです。

 

しかし、銀行などの金融機関、債権者の同意を得て、住宅ローン半ばの家の売却の同意を得ます。本来なら、競売となるところですが、競売よりも高い市場価格での、売却を目的としていることなどを踏まえ、同意にこぎつけます。その上で、市場に出します。

 

例えば
市場価格 1200万円
住宅ローン返済 18万円
住宅ローン残額 1000万円

 

このような不動産があったとします。
残額の1000万円が、どうしても返済できない時点での任意売却として、市場に売りに出します。
買い手に1200万円で買い取ってもらい、その不動産を賃貸物件として、不動産会社が仲介し、債務者に賃貸をします。
ここで、買い手にとっては損な話であれば、成立しないことですが、実は不動産投資的な内容になります。

 

例えば、1200万円で買取、賃貸物件として提出してもらいます。もちろん毎月の家賃が入りますから、1200万円の元でが取れる計算になります。新しく家賃を12万円に設定したとして、1年間で14万4000円、8年程度住み続けることで、買い手にとってもお得な不動産投資になります。

 

不動産投資専門会社などでは、そこまで先を見越して買い手を募る場合もあり、最初から、リースバック専門の任意売却を行う場合もあります。任意売却だけでも、とりあえず住宅ローンの完済が見込めるのですが、リースバックであれば賃貸の形であっても、マイホームに住み続けることができるという画期的な方法なのです。

 

 

 

リースバックで住み続けられるマイホーム

任意売却は、住宅ローンの返済ができない方が、競売ではなく、市場価格での売却をすることを言います。不動産会社などが仲介し、金融機関の同意を得て行う方法で、債務者としては、住宅ローンの完済ができることは大きなメリットです。

 

不動産会社では、その不動産に買い手が付いた場合、債務者に賃貸契約を行うことで、その家に住み続けることができる提案をします。これがリースバックです。

 

その時に買い手が、債務者の親戚や知り合いなどですと、話は早いでしょう。任意売却ができる段階になって、債務者の事情を知る方が購入すると、そのまま賃貸契約も楽にできます。ここで、じゃ、任意売却ではなく、住宅ローンの残額を借入したら良いのではないか?ともいえます。世の中そんな旨い話はないもので、結局は住宅ローンを支払ってあげるのではなく、賃貸契約を結ぶことで、義理を果たすことになります。

 

リースバックで、債務者は自分の家に住み続けながら、家賃を払います。買い手としても、購入資金は出したものの、長く住み続けることで、購入資金相当分になる可能性も大きいのです。債務者にとってみれば、支払い方法が変わるだけで、住宅ローンの重圧から逃れられるだけではなく、いつもの生活を送ることができます。

 

もちろん家賃などの交渉が必要ですが、任意売却からのリースバックと言うのは、債務者が一番うれしい方法ですが、購入者にしてみても、損はないと言えるでしょう。

 

 

 

住宅ローン返済ができないときには、任意売却からリースバックの流れ

住宅ローンの支払いができないと思ったら、すぐに任意売却を考えましょう。競売として取られるのではなく、リースバックで住み続ける方法があります。

 

誰もがやっとの思いでマイホームを入手したのですから、手放すのはイヤです。たとえ、住宅ローン返済ができない事態になったとしても、リースバックなら、そのまま居続けることができます。子どもの学校の学区の問題、事務所として使用している、愛着があるなどの理由から、リースバックを選ぶ方も多いです。

 

普通住宅ローンの返済ができなくなると、競売物件として手放すことになります。それを金融機関の同意を得て、任意売却のための不動産会社が買い手を見つけます。その時の売却価格は、競売よりも高く、市場価格になります。そのお金で、金融機関に対して住宅ローンは完済してしまいます。これができれば理想なのですが、時には住宅ローンが残ってしまう場合もあります。

 

 

仮に、1000万円の残額だったその家が800万円だったとします。その場合、200万円は当然債務者が負担しなければ、完済しなければ家の抵当権は金融機関にあるままです。それを、買い手で出してくれることで、完全に買い手のものになります。これで、債務者にとっても住宅ローンは完済したことになります。または、200万円は、債務者が分割などで支払ったり、債務整理で債務を圧縮させるなど交渉もできます。

 

いずれにしても任意売却の買い手の元に渡ること、ここまでが任意売却です。そして、その買い手に賃貸契約を結んでもらい、債務者がそこに住むことができます。それがリースバックです。買い手の承諾を得るのですが、不動産会社の仲介により、債務者は家に住み続け、買い手は家賃収入を得ることができる仕組みです。

 

 

 

リースバックは実は不動産投資

残債が1200万円の不動産を1200万円で任意売却を下とします。住宅ローン返済ができなかった売主がリースバックを望んでいる場合、賃貸契約を結ぶことで、住み続けることができます。まずは金融機関に1200万円は返済をします。この時点で、住宅ローンは完済です。

 

買主は1200万円で不動産を入手し、そのまま賃貸物件として出します。それを売主に賃貸することもでき、売主はその家に住み続けることができます。このシステムをリースバックと言います。

 

売主にしてみれば願ってもないことですが、不動産はこの話を投資として、買い主を見つけることがあります。要するに、1200万円で買い取った家の家賃を引き上げることで、元手が取れるばかりではなく、ずっと住み続ければ、1200万円以上の家賃収入が入るという話しです。

 

実は、リースバックの場合、賃貸契約も案外厳しく、家賃設定も高くすることが可能です。また、リースバックでの滞納の場合は、即退去になっていることから、売主は、必ず一定収入があることが条件になっています。

 

あるいは、そうなった場合、買主はかつての売主を退去させると同時に転売も可能になります。買い主にとってみれば、高い投資ができる方法へシフトチェンジができるのです。物件の条件にもよりますが、不動産投資としては、うまく家賃収入が安定することで、美味しい話になると言えるのです。

 

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