リースバック方式システムについて

  1. リースバック方式システムについて
  2. リースバック取引の様々な種類
  3. リースバックで土地活用 気をつけたい事は?
  4. リースバックとオフバランス
  5. 債務整理とリースバック 家をなんとかしたい!

 

 

リースバック方式システムについて

リースバックは、様々な展開を見せています。

 

  • 債務整理の場面では、住宅ローンの返済が無理な方にお勧め
  • 企業間で当然の賃貸契約として行われている
  • 不動産投資の一つの手段
  • 不動産ばかりではなく、効果な医療機器などにも採用

要するに、

 

  • お金が欲しい人
  • それ相当の資金提供ができる人

 

の相互メリットを共有することができる新しい貸借契約ともいえます。

 

その間に立つのが、不動産の場合は不動産会社であり、金融機関、投資会社ということなのです。ですから、企業などでは、資金調達と投資を兼ねた大掛かりなリースバック方式を取り入れることにより、債務はあるけれど、経営利益も上げている、会計上のメリットを多いに活用することもできるのです。

 

債務整理が一般的になってきた現在、住宅ローン返済で苦しむ方が急増しています。最悪、競売物件として売りに出されるのですが、実はこの方法では、債権者である金融機関も大した利益にならないのです。しかし、不動産会社が仲介し、市場価格での売却が出来れば、うまくいけば、住宅ローンの残債も完済できるというシナリオです。

 

住宅ローン契約者である債務者に新たな賃貸契約を結ぶことで、その家に住むことができるようにできるリースバックは、債権者にとっても完済ができ、債務者もそのまま住み続けることができるのです。投資にしても、企業の収益、債務整理の関係者にしても、市場価格での売却がうまくいけば、WIN・WINな取引なのです。

 

 

 

リースバック取引の様々な種類

不動産取引のリースバックは、住宅ローンの支払いが滞って、競売回避の手段の一つです。第三者に競売よりも高い市場価格で売却して、賃貸契約を行い、賃料を支払って、そのまま住み続けることで、競売もなし、そのままの状態になるのです。

 

リースバックはある期間契約をすることがあります。住宅ローンを支払えなかった方が住み続ける時に、◯年間で◯万円の賃料を払う契約をするのです。それが終了したら優先的に、その方に住宅を買い戻す権利を与えることができます。借金返済不能で一度手放した住宅を買い戻すことができるのです。

 

中には、その契約で支払う賃料が高すぎると感じられる方も多いです。そして、永遠に賃貸契約を結ぶ事もあります。この時に買い手としては、ずっと住み続ける契約であれば、ずっと家賃収入が入ることになります。一つの不動産投資としての手法ですが、厳密にリースバックとは違うことになります。

 

難しい契約関係に関しては、必ず不動産会社を仲介して行うことです。リースはできてもバックができない、または最初から10年間だけのリース契約のケースもあります。これは、10年間のリース契約が、単に住宅ローン完済だけが目的であり、その家を最初から手放しても良いということです。

 

競売では安すぎるので、不動産会社に任意売却だけを依頼し、数年間のリース契約である程度の賃料を払うと後は、買い手が自由転売ができるシステムもあります。いずれも一口にリースバックと言っても、その時の状態に合わせた様々なパターンがあります。

 

 

 

リースバックで土地活用 気をつけたい事は?

店舗開店のときに、不動産のリースバック方式を取り入れるところも少なくありません。実は街角のコンビニやファミリーレストランなどはほとんどリースバック方式です。

 

リースバックは、地主にとっての土地活用の一つとしても考えられています。それはメリットがあるからです。店舗では、土地を探しに不動産会社を訪ね、リースバックで第三者の土地に店舗を建設します。

 

店舗と地主はリース契約で毎月返済や賃料の形で支払いをします。店舗としては、金融機関からの借金を減額でき、地主は定期収入が入るのです。お互いにリスクを軽減できるだけではなく、安定した土地活用ができるのです。

 

気をつけたいこととしては、信用できる不動産会社に依頼をすることです。建設会社に全部任せてしまうと、建設費の高騰が問題になります。店舗としては、土地代はゆっくりと払っていけるのですが、店舗建設費用は別でかかってしまいます。地主にしても、固定資産税の関係から、節税対策としてもあまり高い建設費用は困りものです。

 

間に立つ不動産会社や建設会社との協議が必要になり、監査機関などの依頼も考えたほうが良いことになります。リースバックをうたっている不動産会社は数多くありますが、必ず評判や口コミなどをチェックしましょう。不動産会社からの土地活用で、リースバックの話が来た場合、後々までのコストなどをきちんと報告された上で、確認をすることが必要です。

 

 

 

リースバックとオフバランス

リースバックというと、借金問題の解決策の一つとされていますが、企業ではそれが目的ではありません。日本の名前が知られている大企業でも、本社ビルそのものをリースバックしているケースがたくさんあります。

 

住宅ローンの滞納で、競売をしないため、市場価格で売買ができる任意売却との違いがあります。企業で行う不動産リースバックは、資産のオフバランス化と呼ばれています。オフバランスとは貸借対照表から外すことができるのです。すべての資産が記載する義務がある貸借対照表ですが、実はリース物件に関しては、資産とみなされないのです。

 

それにより、収益向上をすることができます。自社保有の資産は、固定資産は流動しません。しかし、リースで流動性を与えることができます。たいてい売買契約と一緒にリースバック契約を行い、不動産などはそのまま使い続けます。資産売却の形は、一時的なもので、そのままその資金は活用することで経営に回すとができます。

 

もちろん経営不振にあえぐ店舗や企業において、この資金調達方法は最良の方法と言えます。住宅ローン滞納で競売回避したい方にとっても、起業にしてもリースバックで手元に資金ができる。これが何よりもメリットなのです。

 

住宅ローンの完済、そして賃貸契約でそのまま住み続けられる。資金調達の一つとして、健全経営をしたい。リースバックは、本来そういった目的のある方法なのです。

 

 

 

債務整理とリースバック 家をなんとかしたい!

借金の債務整理というと、法律事務所に相談に行くケースがありますが、もし住宅ローンが入っていた場合、その借金をどうするかを聞かれます。

 

債務整理と言うのは、全ての借金に対してではなく、これは債務整理をする、これは完済すると言った選択ができます。そして、特殊な形として、住宅ローンは特別な債務整理があります。それが個人再生です。

 

個人再生は、住宅ローンだけを完済し、後の借金だけを大幅に減額することが目的です。自己破産ではないですから、返済はします。個人再生のメリットは、そのまま住んでいることができる、住宅ローンは無傷であることです。ただし、借金返済の中で、住宅ローンが特に大きい場合は、その他の借金の減額は大した影響はないケースも多いでしょう。

 

法律事務所では、

 

  • 住宅ローンは諦めて競売物件にする
  • 自己破産で借金をゼロにする
  • 任意売却やリースバックを勧める

の3点だといわれています。
もちろん返済ができないけれど、金融機関で返済額の一部が減れば返済できるのであれば、それがベストです。

 

法律事務所が勧める任意売却とリースバックは、不動産会社や任意売却業者に家を市場価格で売却をしてもらい、そのお金で完済をしたり、その後リースバックでその家に住みましょうということです。法律事務所で、実際に依頼をするのではなく、不動産会社に改めて相談されるようにいわれることが多いですが、不動産会社の紹介などもあります。いずれにしても、住宅ローンの返済が難しい場合には、債務整理や任意売却などの方法を考えて、そのまま放っておかないことです。

 

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